Teilungsversteigerung

Oft finden sich nach einem Todesfall mehrere
Personen, die eigentlich noch nie miteinander auskamen, in einer Erbengemeinschaft wieder.

Besitzt die Erbengemeinschaft dann noch ein oder mehrere Häuser, kann oft keine Einigung darüber erzielt werden, was mit dem Grundeigentum passieren soll. (Verkauf, Übernahme durch einen der Erben, gemeinsame Verwaltung?)

Da keiner der Beteiligten (auch per Gericht i.d.R. nicht) gezwungen werden kann, einer bestimmten Verwertung oder Verwendung zuzustimmen, gibt es oft nur den Weg einer sog. "Teilungsversteigerung":

Einer der beteiligten Erben stellt bei Gericht den Antrag auf Versteigerung, die dann durchgeführt und der Erlös verteilt wird. Klingt eigentlich ganz einfach, ist es aber nicht.

Folgende Fallstricke drohen (unter anderem):

• Versäumen die übrigen Erben, sich dem Verfahren als weitere Beteiligte anzuschließen, laufen sie Gefahr, dass der antragstellende Erbe die Versteigerung manipuliert, indem er etwa den Kaufpreis zunächst in die Höhe treibt, dann aber, wenn er als Höchstbietender übrig bleibt und eigentlich nicht kaufen will, das Verfahren schlicht einstellt.
• Wenn Grundschulden oder Hypotheken auf dem Grundstück liegen, bleiben diese bestehen und fallen in das sog. "geringste Gebot". Der Erwerber muss daher damit rechnen, die Grundschuld/Hypothek noch ablösen, d.h. den mit ihr eingetragenen Betrag inkl. Zinsen bezahlen zu müssen. Das gilt auch dann, wenn die Grundschuld nicht mehr "valutiert", d.h. eigentlich kein Darlehen mehr abzuzahlen ist! (Eine Lösung ist die Vereinbarung "abweichender Versteigerungsbedingungen", d.h. die Vereinbarung mit der Bank (als Inhaberin des Grundpfandrechts), dass die Grundschuld im Fall der Versteigerung erlöschen darf.)
• Ein mitbietender Miterbe muss die volle Zuschlagssumme bezahlen, d.h. er kann den ihm schon vorher zustehenden Anteil nicht abziehen. Das gilt auch für die Bezahlung von "stehenbleibenden Grundschulden".(s.o.) Hier kann ihm passieren, dass er zusätzlich zur Zuschlagssumme noch den Nominalbetrag der Grundschuld inkl. Zinsen entrichten muss.
• Der Versteigerungserlös wird nicht automatisch entsprechend der Erbanteile bzw. Miteigentumsanteile ausgezahlt. Sind sich die Erben nicht einig, weil z.B. noch Ansprüche wg. vorgelegter Kosten, Vorempfängen etc. streitig sind, wird das Geld hinterlegt. Der Streit zwischen den Erben muss dann in einem gesonderten Prozess ausgetragen werden.

Wenn man sich all diese Nachteile vor Augen führt, leuchtet ein, dass die meisten Erben, aber auch Anwälte, vor einer Teilungsversteigerung zurückschrecken.

Auf der anderen Seite nutzt es aber auch nichts, Dinge auf die lange Bank zu schieben. Die Teilungsversteigerung ist zudem das Mittel, um den wahren Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, über den ansonsten möglicherweise endlos hin und her gestritten wird.

Die Empfehlung lautet, wie üblich, sich mit einem auf Familienrecht oder Erbrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu beraten und ev. im Rahmen einer Versteigerung vertreten zu lassen.